Kuala Lumpur berdepan lebihan bangunan usang, permintaan beralih ke ruang moden & hijau

Gambar hiasan | EvolusiBina

KUALA LUMPUR

1. Isu Utama: “Obsolescence Oversupply” Bukan Sekadar Lebihan Ruang

   • Data NAPIC menunjukkan kadar penghunian pejabat binaan khas di Kuala Lumpur jatuh kepada 72.1% pada 2023.

   • Kadar kekosongan Q2 2025 mencecah 27.49% (Cushman & Wakefield) dan 23.4% untuk pejabat prime (Knight Frank).

   • Sekitar 70% bangunan pejabat dibina sebelum 2015 dan gagal memenuhi standard reka bentuk, teknologi, dan kelestarian terkini.

     
     

2. Peralihan Permintaan ke Arah Bangunan Grade A & Mesra ESG

   • Penyewa beralih ke bangunan moden dengan pensijilan hijau, reka bentuk fleksibel, dan kemudahan teknologi.

   • Kawasan seperti KL Eco City dan Bangsar South catat kadar kekosongan serendah 8.5% berbanding 19.4% di CBD lama.

   • Trend ini dipacu oleh kerja hibrid, dengan 60% pekerja Malaysia percaya ia meningkatkan kualiti kerja (kajian Cisco 2024).

     
     

3. Kebangkitan Ruang Fleksibel & Adaptive Reuse

   • Operator seperti Common Ground capai penghunian melebihi 85%.

   • Adaptive reuse semakin relevan: contoh Lee Rubber Building menjadi Else Kuala Lumpur hotel, REXKL jadi hab budaya, dan Kompleks Pejabat Damansara Block A jadi pusat runcit butik.

   • Pemilik aset disaran laksana AEI, pensijilan hijau, dan transformasi fungsi untuk kekal kompetitif.

     
     

4. Trend Dua Aras dalam Sektor Runcit

   • Kadar penghunian kompleks beli-belah meningkat ke 83.8% (2023) dan 86.8% hujung tahun lalu.

   • Pusat beli-belah premium seperti Suria KLCC, Pavilion KL, The Exchange TRX berjaya tarik pelanggan melalui lokasi strategik, campuran penyewa terpilih, dan konsep pengalaman.

   • Malls lama yang gagal ikut perubahan pasaran mengalami “outdated experience oversupply”.

     
     

5. Pemangkin Positif Pasaran

   • Visa bebas untuk pelancong China dijangka naikkan kadar sewa runcit sehingga 10% pada 2025.

   • DBKL menaik taraf tujuh pusat penjaja sejak 2023, menyediakan sewa serendah RM40 - RM162 sebulan untuk peniaga kecil.

   • Disokong projek infrastruktur mega seperti ECRL dan Bandar Malaysia, serta unjuran KDNK 4.4% - 5.5% tahun ini.

     
     

6. Risiko yang Perlu Diawasi

   • Lebihan bekalan bangunan usang, kos operasi tinggi, dan ketidaktentuan global.

   • Keperluan segera untuk strategi penyesuaian semula (green certification, AEI, adaptive reuse) bagi mengelak penurunan nilai aset.

New Straits Times | Hazwan Faisal Mohamad