Pelaburan Battersea di London perlu dinilai berdasarkan pulangan sebenar, bukan status bangunan ikonik, demi kepentingan pencarum
KUALA LUMPUR
Pelaburan Battersea Power Station perlu dinilai berdasarkan kepentingan pencarum dan pelabur
Penganalisis berpandangan hala tuju pelaburan Battersea Power Station di London perlu ditentukan berdasarkan prospek pulangan kewangan yang munasabah.
Kepentingan pencarum KWSP dan pemegang unit PNB perlu menjadi pertimbangan utama sebelum sebarang keputusan dibuat.
Keputusan sama ada meneruskan pegangan, menjual sebahagian aset atau membawa masuk rakan strategik perlu mengambil kira risiko, kos modal dan potensi pulangan jangka panjang.
Pelupusan aset secara tergesa-gesa ketika nilai pasaran belum pulih boleh menyebabkan pelabur kehilangan peluang mendapatkan pulangan lebih baik.
Elakkan suntikan modal tambahan tanpa prospek pulangan yang jelas
Pelabur perlu berhati-hati daripada terus menyalurkan modal tambahan kepada projek yang belum menunjukkan keupayaan menjana pulangan mencukupi.
Sebarang pembiayaan tambahan perlu disokong oleh penilaian komersial, unjuran aliran tunai dan strategi pemulihan kewangan yang realistik.
Kos pembangunan yang telah dibelanjakan tidak seharusnya menjadi alasan untuk terus mengekalkan pelaburan sekiranya prospek masa hadapan tidak lagi meyakinkan.
Penilaian perlu melihat nilai yang boleh diperoleh jika aset terus dipegang berbanding hasil penjualan dan potensi pulangan daripada pelaburan alternatif.
Risiko pelaburan hartanah antarabangsa perlu diurus secara menyeluruh
Pelaburan luar negara menawarkan peluang kepelbagaian portfolio dan potensi pulangan yang menarik, tetapi turut mendedahkan institusi kepada beberapa risiko.
Antara risiko utama ialah:
Risiko pasaran: Perubahan permintaan hartanah, harga jualan dan kadar penghunian.
Risiko mata wang: Turun naik kadar pertukaran yang boleh menjejaskan nilai pelaburan apabila diterjemahkan kepada ringgit.
Risiko pembiayaan: Kos hutang, kadar faedah dan keperluan modal tambahan.
Risiko geopolitik: Perubahan dasar kerajaan, keadaan ekonomi dan ketidaktentuan politik negara pelaburan.
Institusi pelaburan perlu mempunyai strategi pengurusan risiko yang jelas sebelum memasuki projek pembangunan berskala besar di luar negara.
Prestasi kewangan perlu mengatasi nilai simbolik dan reputasi projek
Perunding Kanan Global Asia Consulting, Samirul Ariff Othman, menegaskan bahawa daya maju Battersea perlu diukur berdasarkan keupayaan projek menghasilkan pulangan kewangan.
Status sebagai bangunan ikonik, daya tarikan pelancongan dan jumlah pengunjung tidak semestinya menggambarkan kejayaan pelaburan.
Penilaian kewangan perlu merangkumi:
Aliran tunai bersih yang dijana oleh pembangunan.
Kadar penghunian ruang komersial dan pejabat.
Kutipan sewa daripada penyewa.
Kos hutang dan pembiayaan.
Baki kos pembangunan.
Pulangan pelaburan selepas mengambil kira risiko mata wang.
Data kewangan yang lengkap diperlukan sebelum keputusan muktamad mengenai pengekalan atau pelupusan aset dibuat.
Tiga pilihan strategik untuk menentukan masa depan pelaburan Battersea
Meneruskan pegangan dan pembangunan: Mengekalkan aset bagi membolehkan nilai hartanah meningkat dan potensi pulangan direalisasikan apabila keadaan pasaran bertambah baik.
Menjual sebahagian kepentingan kepada rakan strategik: Membuka ruang kepada pelabur baharu untuk berkongsi risiko, menyediakan modal tambahan dan menyokong pertumbuhan projek.
Melupuskan pegangan secara berperingkat: Mengurangkan pendedahan kewangan secara terkawal tanpa perlu menjual keseluruhan aset ketika pasaran berada dalam keadaan lemah.
Setiap pilihan perlu dibandingkan berdasarkan keperluan modal tambahan, hutang, cukai, kos transaksi dan potensi pemulihan nilai.
Struktur pemilikan aset Battersea perlu dinilai secara berasingan
Projek pembangunan semula Battersea diterajui konsortium Malaysia yang melibatkan S P Setia Bhd, Sime Darby Property Bhd, KWSP dan PNB.
Walau bagaimanapun, struktur pemilikan pembangunan konsortium perlu dibezakan daripada pemilikan bangunan komersial bekas stesen janakuasa.
PNB dan KWSP memiliki bangunan Battersea Power Station dalam kawasan pembangunan komersial tersebut.
Perbezaan struktur pemilikan ini bermakna risiko, tanggungan kewangan, prestasi dan keputusan pelaburan setiap entiti tidak boleh dinilai seolah-olah semuanya merupakan satu pegangan yang sama.
Pengalaman Battersea tidak seharusnya menghentikan pelaburan luar negara
Penganalisis berpandangan pengalaman Battersea tidak sepatutnya menjadi alasan untuk institusi Malaysia mengurangkan semua pelaburan antarabangsa.
Kepelbagaian portfolio masih penting bagi mengurangkan kebergantungan terhadap satu pasaran atau sektor ekonomi.
Sebaliknya, institusi perlu memperkukuh proses penilaian sebelum melabur, termasuk kajian kebolehlaksanaan, unjuran pulangan, penilaian risiko dan strategi keluar.
Disiplin pelaburan perlu menjadi asas kepada setiap keputusan, bukannya semata-mata mengejar projek berprofil tinggi atau berskala besar.
Pelaburan domestik dalam sektor bernilai tinggi perlu diperkukuh
Penganalisis turut menekankan kepentingan mengimbangi pelaburan antarabangsa dengan peluang pelaburan dalam negara.
Pelaburan domestik dalam sektor bernilai tinggi berpotensi memberikan pulangan kewangan dan pada masa sama membina keupayaan ekonomi negara.
Projek pembangunan tempatan juga boleh merangsang aktiviti industri pembinaan, mewujudkan peluang pekerjaan berkualiti dan meningkatkan penyertaan kontraktor serta syarikat tempatan.
Institusi pelaburan perlu menilai projek berdasarkan daya maju komersial dan sumbangannya kepada ekonomi, bukan hanya lokasi atau saiz pembangunan.
Berita Harian | Mohd Zaky Zainuddin
Comments