Malaysia dicadang laksana cukai kekosongan atasi rumah tidak terjual

Ridhwanisme
Jul 28
2 min read

KUALA LUMPUR

Isu Utama: Unit Kediaman Tidak Terjual (Overhang) di Malaysia
- Data Terkini: Sehingga pertengahan 2024, lebih 22,000 unit kediaman yang telah siap bina tidak terjual melebihi 9 bulan. Nilai keseluruhan melebihi RM14 bilion (sumber: NAPIC 2024).
- Kesan Terhadap Pasaran:
  - Membuktikan ketidaksepadanan antara penawaran hartanah dan keperluan sebenar pengguna.
  - Mewujudkan fenomena "perumahan kosong berhantu" yang gagal menyumbang kepada keterhunian bandar.
  - Menjadi bukti kegagalan pasaran akibat kecenderungan pelaburan spekulatif dan pembangunan berasaskan margin keuntungan, bukan permintaan sebenar.
Cadangan Polisi: Cukai Kekosongan (Vacancy Tax)
- Matlamat Utama:
  - Mewujudkan pasaran perumahan yang lebih sihat, seimbang, dan inklusif.
  - Mengurangkan aktiviti “hoarding” oleh pelabur dan pemaju.
  - Menjadikan perumahan sebagai kemudahan awam (infrastruktur sosial), bukan semata-mata aset pelaburan.
- Justifikasi Ekonomi:
  - Mengambil pendekatan serupa seperti carbon tax untuk menginternalisasikan kos sosial unit tidak dihuni.
  - Cukai ini bukan berbentuk hukuman terhadap pemilikan, tetapi sebagai mekanisme pelarasan pasaran.
Mekanisme Pelaksanaan Cukai Kekosongan
- Pelaksanaan di Peringkat Tempatan (Bottom-Up):
  - Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) boleh melaksanakan melalui kuasa sedia ada di bawah Akta Kerajaan Tempatan 1976.
  - Lebih cepat dilaksanakan berbanding akta peringkat Persekutuan.
- Penetapan Kadar Cukai Progresif:
  - 1% untuk hartanah kedua yang kosong.
  - Kadar meningkat untuk hartanah ketiga dan ke atas.
  - Cukai hanya dikenakan selepas grace period 12–18 bulan selepas Sijil Penyiapan dan Pematuhan (CCC).
- Definisi dan Kaedah Pengesanan Kekosongan:
  - Paras penggunaan air/elektrik rendah (kurang 10%) selama 6 bulan berturut-turut.
  - Tiada pendaftaran sewaan dengan LHDN atau sistem sewaan PBT.
  - Integrasi dengan sistem digital terbuka (public vacancy registry) untuk pemantauan dan ketelusan.
Sokongan dan Insentif Tambahan (Carrot and Stick Strategy)
- Insentif Pemilik & Pemaju:
  - Rebat cukai kepada pemilik yang menyewakan unit kepada golongan B40/M40.
  - Galakan kepada pemaju untuk menyertai skim sewa untuk milik (rent-to-own) bersama sektor awam.
  - Kelulusan cepat dan insentif kepadatan (density bonus) bagi pemaju yang menyesuaikan produk mengikut permintaan sebenar pasaran.
- Penguatkuasaan & Koordinasi:
  - Diperlukan penglibatan KPKT untuk penyelarasan polisi, perkongsian data, dan pemantauan bersepadu antara negeri dan PBT.
  - Platform digital kebangsaan harus dibangunkan untuk merekod status unit perumahan secara masa nyata.
Pelajari dari Negara Luar
- Vancouver, Melbourne, Paris & Singapura telah melaksanakan cukai kekosongan dengan pendekatan tersendiri.
- Kejayaan dasar ini memerlukan:
  - Takrifan jelas “kekosongan”.
  - Struktur cukai progresif.
  - Ketelusan data dan kesediaan politik untuk melawan spekulasi.
Kesan Strategik terhadap Industri Pembinaan & Perumahan
- Manfaat Jangka Panjang:
  - Menstabilkan pasaran hartanah.
  - Menjana pendapatan baharu kepada PBT.
  - Memaksimumkan penggunaan aset fizikal yang telah dibina.
  - Menyokong dasar perumahan mampu milik sebenar, bukan hanya kosmetik.