PADA 29 Januari lalu, Bank Negara melancarkan tabung berjumlah RM1 bilion untuk membiayai pembelian rumah mampu milik bagi golongan B40 yang mempunyai pendapatan isi rumah di bawah RM2,300 sebulan.
Menurut Gabenor Bank Negara, Datuk Nur Shamsiah Mohd Yunus, ia menyasarkan pembeli rumah pertama berharga di bawah RM150,000. Lima institusi bank dilantik untuk tujuan tersebut dengan kadar faedah yang cukup rendah iaitu 3.5% dan tempoh pembiayaan 40 tahun atau umur maksimum 70 tahun, yang mana lebih singkat.
Ini merupakan satu permulaan yang perlu dialu-alukan walaupun maklumat terperinci tentang mekanisme pelaksanaannya belum diumumkan. Ia sekurang-kurangnya memberikan sedikit harapan kepada para pembeli rumah terutama bagi mereka yang berkeluarga.
Ini juga merupakan alternatif tambahan kepada skim-skim terdahulu seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan, Skim Perumahan Belia dan Skim Rumah Pertamaku.
Namun persoalan utama yang membelenggu pembeli rumah ketika ini adalah berapa banyak dan di mana lokasi rumah yang berharga di bawah RM150,000 ini?
Laporan oleh Pusat Maklumat Hartanah Negara (NAPIC) pada Disember mendedahkan untuk suku ketiga 2018, harga median rumah di Malaysia adalah RM293,000 berbanding RM170,000 pada 2012. Kuala Lumpur mencatat median paling tinggi iaitu RM550,000 diikuti Selangor RM400,000 manakala Perlis paling rendah dengan RM210,000.
ANGKARA KARTEL?
Pada tahun 2018, Bank Negara pernah membuat kajian untuk mengenalpasti beberapa punca utama mengapa harga rumah terlalu tinggi. Faktor pertama adalah peningkatan pendapatan isi rumah yang tidak sepadan dengan kenaikan harga rumah.
Ini disokong oleh beberapa kajian di mana gaji permulaan graduan universiti hari ini bukan sahaja tidak meningkat malah ada yang lebih rendah berbanding 20 tahun lepas. Sedangkan harga rumah dan kos hidup meningkat berkali ganda untuk tempoh sama.
Faktor kedua, harga permulaan rumah baharu dibina yang tinggi. Pemaju mengguna alasan peningkatan kos pembinaan terutama kos tanah dan bahan pembinaan serta bayaran proses kelulusan pihak berkuasa tempatan yang mahal.
Namun ada juga pihak lain yang yakin bahawa harga mahal adalah angkara kartel di antara pemaju dan sindiket spekulator yang membuat keuntungan atas angin. Pemaju akan menawarkan sejumlah unit rumah secara pukal kepada para spekulator.
Spekulator ini hanya perlu membayar deposit atau yuran tempahan dan bayaran ansuran bulanan hanya akan bermula selepas rumah tersebut siap sepenuhnya, selalunya antara 18 ke 24 bulan.
Dalam masa pembinaan tersebut, spekulator akan menjual rumah berkenaan ini kepada pembeli baru dengan harga lebih tinggi. Pemaju akan memulakan fasa seterusnya dengan harga baharu kerana fasa terdahulu ‘habis dijual dalam dua minggu’.
KONDOMINIUM
Amalan ini sebenarnya menganiayai pembeli-pembeli individu yang betul-betul memerlukan rumah yang terpaksa membeli dengan harga yang lebih tinggi dari para spekulator.
Tindakan spekulator ia bukanlah satu kesalahan dari segi undang-undang sebaliknya merupakan eksploitasi terhadap kelonggaran peruntukan undang-undang. Mereka juga giat membeli rumah kos rendah di pasaran dan menyewakannya dengan kadar lebih tinggi.
Walaupun kerajaan memperkenalkan cukai keuntungan hartanah sebanyak 5% termasuk untuk penjualan rumah dan hartanah melebihi enam tahun, ia masih gagal mengekang sepenuhnya aktiviti spekulatif ini.
Malah, beberapa inisiatif terdahulu seperti menaikkan deposit pembelian rumah kedua dan mengurangkan margin pinjaman juga gagal memberikan kesan diingini.
Menurut Bank Negara lagi, jumlah keseluruhan kediaman tidak terjual untuk suku kedua 2018 ialah 166,888 unit, dua kali lebih tinggi berbanding tahun 2015 (71,62 unit). Tujuh puluh peratus dari hartanah ini berharga RM250,000 ke atas dan dua pertiga merupakan kondominium atau pangsapuri.
Pihak pemaju menuding jari kepada Bank Negara atas kenaikan ini kerana langkah memperketatkan syarat kelulusan pinjaman. Namun Bank Negara menjelaskan peratusan permohonan pinjaman diluluskan tinggi.
Isu sebenar ialah harga rumah terlalu mahal berbanding pendapatan pemohon sekali gus tidak melayakkan mereka mendapat pinjaman. Institusi kewangan tidak boleh membenarkan pemohon tidak layak mendapatkan pinjaman kerana ia akan meningkatkan risiko kecairan dan pinjaman tidak berbayar (NPL).
DASAR PERUMAHAN MAMPU MILIK
Walaupun jelas bahawa permintaan sebenar adalah untuk rumah mampu milik, tidak ramai pemaju yang merebut peluang ini. Kebanyakan pemaju masih cenderung untuk membina rumah berharga sederhana dan tinggi kerana margin keuntungan lebih menarik.
Ini secara efektifnya bermakna beban sosial untuk membina rumah mampu milik masih terpikul di bahu kerajaan, sedangkan kerajaan tidak mempunyai kepakaran khusus dalam industri pembinaan.
Jelas bahawa pemaju, pembeli dan kerajaan mempunyai perspektif berbeza dalam mengenalpasti punca-punca sebenar. Dari segi pemantauan dan koordinasi, sehingga kini, belum wujud satu agensi pusat yang bertanggungjawab dalam isu-isu berkaitan sektor perumahan.
Rekod dan maklumat mengenai senarai pemohon rumah mampu milik, pemilikan dan jenis rumah, jumlah dan lokasi rumah tidak terjual juga tidak lengkap kerana agensi-agensi terbabit berada di kementerian-kementerian berlainan.
Sudah tiba masanya kerajaan bertegas dalam menangani isu ini dengan mempercepatkan penggubalan dasar perumahan mampu milik yang komprehensif.
Peruntukan RM1 bilion untuk rumah berharga di bawah RM150,000 ini hanya langkah sementara. Jika purata harga rumah RM120,000, cuma 8,333 pemohon akan berpeluang menikmatinya.
Sedangkan setiap tahun lebih 200,000 graduan menamat pengajian, akan bekerja, berkeluarga seterusnya memasang impian memiliki rumah. Itu cabaran sebenar kerajaan, bagaimana memenuhi keperluan rumah mampu milik.
Oleh: MOHD. SIDKI HASAN
PENULIS ialah seorang akauntan dan pengasas Malaynomic, sebuah badan penganalisa ekonomi.
Sumber: Utusan Online