Isu hak milik strata tertangguh sehingga 20 tahun akibat empat isu utama

2 minutes ago
2 min read

Gambar hiasan: Hak milik strata dan isu kelewatan pengeluaran geran bagi kediaman berstrata di Malaysia

KUALA LUMPUR

Isu hak milik strata bukan semata-mata masalah pentadbiran
- Hak milik strata merupakan bukti pemilikan berdaftar bagi sesuatu petak dalam pembangunan berstrata. Ia berbeza daripada Perjanjian Jual Beli (SPA) yang merupakan kontrak antara pembeli dengan pemaju.
- Ketiadaan hak milik strata boleh menjadi masalah besar apabila pemilik mahu melakukan transaksi atau urusan yang memerlukan bukti pemilikan berdaftar, termasuk jual beli, pindah milik dan pembiayaan semula.
- Isu ini memberi kesan kepada kebolehpasaran aset, nilai hartanah dan keyakinan pembeli.
Empat punca utama kelewatan
- Isu tanah
  - Berlaku apabila sesebuah bangunan dibangunkan merentasi lebih daripada satu lot.
  - Proses cantuman lot perlu diselesaikan terlebih dahulu sebelum proses berkaitan hak milik strata boleh diteruskan.
  - Kelulusan kerajaan negeri juga boleh menjadikan proses lebih panjang.
- Isu bangunan
  - Pelan bangunan asal mungkin hilang, tidak dapat dikesan atau tidak lagi sepadan dengan keadaan bangunan sedia ada.
  - Dalam keadaan tertentu, pelan baharu perlu disediakan berdasarkan bangunan yang telah dibina.
  - Kepentingan rekod pembinaan, pelan diluluskan dan dokumentasi as-built disimpan secara sistematik.
- Isu pemohon
  - Pemilik tanah mungkin telah meninggal dunia.
  - Pemaju mungkin telah digulungkan, tidak dapat dikesan atau menghadapi masalah kewangan.
  - Apabila pihak yang bertanggungjawab tidak lagi berfungsi, proses permohonan menjadi lebih kompleks.
- Isu dokumentasi
  - Dokumen tidak lengkap, khususnya pelan bangunan yang diluluskan, boleh menyebabkan permohonan tidak dapat diproses.
  - Pengurusan dokumentasi sepanjang kitar hayat projek sama pentingnya dengan aspek pembinaan fizikal.
Kelewatan boleh mencecah lebih 20 tahun
- Terdapat pemilik kediaman strata yang menunggu bertahun-tahun dan dalam sesetengah kes lebih 20 tahun untuk mendapatkan hak milik strata.
- Isu ini bukan perkara baharu. Contohnya, Dewan Negeri Selangor pernah merekodkan kes hak milik strata yang tertangguh lebih 20 tahun akibat pemaju dibubarkan atau tidak mempunyai dana mencukupi.
- Pada 2026, rekod Dewan Negeri Selangor menunjukkan beberapa skim mempunyai kelewatan antara 25 hingga 57 tahun, termasuk Flat Bunga Raya, Flat Taman Daya dan Apartment Flora.
Hak milik strata berkait rapat dengan pengurusan bangunan
- Pendaftaran hak milik strata akan diikuti dengan penubuhan Management Corporation (MC).
- MC memainkan peranan dalam pengurusan harta bersama, penyelenggaraan dan keselamatan.
- Oleh itu, kelewatan hak milik strata bukan hanya menjejaskan pemilik unit secara individu tetapi boleh memberi kesan kepada tadbir urus keseluruhan skim strata.
Penguatkuasaan terhadap pemilik tanah/pemaju
- PTG negeri boleh mengambil tindakan terhadap pihak yang gagal memohon hak milik strata.
- Hukuman yang dinyatakan termasuk:
  - Denda RM10,000 hingga RM100,000;
  - Penjara sehingga tiga tahun atau kedua-duanya; dan
  - Bagi kesalahan berterusan, denda RM100 hingga RM1,000 sehari.
- Kegagalan mendapatkan hak milik strata bukan sekadar kelewatan prosedur tetapi mempunyai implikasi penguatkuasaan.
Norma masa 100 hari merupakan perubahan penting
- Pekeliling Ketua Pengarah Tanah dan Galian Persekutuan Bilangan 9/2026 menetapkan norma masa 100 hari bagi pengeluaran hak milik strata.
- Pekeliling itu berkuat kuasa pada 18 Ogos 2026, menjadikannya perkembangan yang sangat relevan kepada pemaju, pemilik tanah, jurukur berlesen, perunding dan pemilik kediaman.
- Namun, norma 100 hari tidak semestinya bermaksud semua kes lama boleh diselesaikan dalam 100 hari kerana isu seperti cantuman lot, kehilangan pelan, pemaju yang telah digulungkan dan dokumentasi lama masih perlu diselesaikan.